주택 임대차계약(전세계약)을 체결할 때 알아두어야 할 법률

지난 주 수요일 공판기일에 근저당권이 설정된 주택에 입주하였다가 임차보증금 4,200만 원을 떼이고, 처가집에 얹혀 산다는 어느 피해자의 증언을 들으면서 참으로 안타까웠습니다. 사건화되고 법원에 올 즈음에는 손을 쓸 수 없는 경우가  많으므로 미리 대비하는 것이 좋겠습니다. 이하에서는 주택 임대차계약(전세계약)을 체결하면서 알아두어야 할 법률을 정리해봤습니다. 물론 상황이 다양하므로, 제가 말한 대로 하면 아무 문제가 없다고 말씀 드릴 수는 없습니다. 다만, 다음과 같이 확인해두면 확인하지 않는 것보다 더 낫다 이 정도는 말씀 드릴 수 있을 것 같습니다.  

 

1. 부동산등기부 확인 부동산등기부에는 그 집의 권리에 관한 사항이 나와 있습니다.

따라서 주택임대차계약을 하기 전에는 반드시 부동산등기부를 보아야 겠습니다. 부동산등기부는 아무 등기소나 법원 등기과에 가면 볼 수 있습니다. 자동판매기처럼 기계로 등기부를 보거나 등기부등본을 발급받을 수 있는 무인부동산등본발급기가 곳곳에 설치되어 있으므로 편리하게 부동산등기부를 확인할 수 있습니다. 대법원인터넷등기소에 들어가서 회원으로 등록하면 인터넷으로도 볼 수 있습니다. 웬만한 부동산중개업소에서는 인터넷으로 부동산등기부를 볼 수 있습니다. 부동산등기부를 보아야 주인과 계약을 할 수 있고, 또 주민등록 전입신고를 할 때도 부동산등기부에 나와 있는 대로 정확하게 할 수 있습니다(특히 연립주택의 경우 부동산등기부에 나와 있는 대로 번지, 동, 호수를 기재해야 효력이 있습니다).  

 

2. 근저당권 설정이나 압류, 가압류 등기가 되어 있으면 주의 부동산등기부에는 해당 부동산의 표시가 나와 있고, 소유자가 나와 있고, 그 다음에 그 부동산에 권리를 주장하는 사람들이 나와 있습니다.

근저당권 설정이 되어 있으면 경매가 신청되었을 경우 대체로 그 사람들이 우선해서 권리를 행사하니, 이런 경우 주의해야 겠습니다. 압류, 가압류 등기가 되어 있으면 이 경우에도 권리자가 있어 조만간 경매절차가 진행되므로 주의해야 겠습니다. 가능하다면 부동산등기부가 깨끗한 주택에 입주를 하는 것이 좋겠습니다. 

 

3. 소액보증금 보호 액수 소액보증금은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

그러나 경매신청하기 이 전에 해당 주택에 전입신고가 되어 있어야 합니다. 보호받는 사람 및 보호받는 범위는 지역에 따라 다르므로 확인해 볼 필요가 있습니다.

-서울특별시

 보증금이 1억 1천만원 이하인 세입자에 한하여 3천 7백만 원만 우선 보호됩니다

-수도권 중 서울을 제외한 과밀억제권역(자세한 것은 수도권정비계획법 시행령 별표 1 참조 : 대법원 및 법제처 홈페이지), 세종특별자치시, 용인시, 화성시

보증금이 1억 원 이하인 세입자에 한하여 3천 4백만 원만 우선 보호됩니다. 

-광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시

보증금이 6천만 이하인 세입자에 한하여 2000만 원만 우선 보호됩니다. 

-그밖의 지역보증금이 5000만 원 이하인 세입자에 한하여 1700만 원만 우선 보호됩니다. 

그러니 할 수만 있다면 보증금은 낮추고 월세로 전환하는 것이 보증금회수에는 유리합니다.

다만, 2018. 9. 18. 이전에 해당 주택에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 위와 같은 설명이 그대로 적용되지 않고, 보충이 필요합니다. 당시의 시행령이 적용됩니다. 

 

4. 소액보증금도 경매단계에서 배당요구 필요

 소액보증금이라고 법원이 알아서 챙겨주는 경우는 없고, 경매하는 법원에 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하는 서류는 대법원홈페이지 같은 데서 다운로드받거나 법원 민원실에 가면 구할 수 있습니다. 따라서 임차주택에 경매가 진행된 사실을 알았을 경우 즉시 해당 법원을 찾아가서 배당요구종기일을 확인하고 그 전에 배당요구를 하여야 합니다. 

 

5. 주민등록 전입신고 때 임대차계약서에 확정일자를 소액보증금 우선보호범위를 넘어서는 경우, 애초에 소액보증금을 넘어서는 경우에는 결국 먼저 등기되어 있는 근저당권자에게 우선할 수 없습니다.

따라서 우선 순위 근저당권에게 채권최고액을 한도로 배당을 하고 난 다음 다른 권리자에게 배당을 할 수 있습니다.이 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 그 뒤에 등기된 근저당권에게는 우선할 수 있습니다. 즉, 임대차계약서를 작성하고 부동산등기부에 나와 있는 대로 주민등록 전입신고(연립주택 같은 경우 동, 호수 표시 주의)를 함과 동시에 동사무소에서 위임대차계약서 위에 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자란 임대차계약서 위에 그날 이런 서류가 존재했다는 취지로 날자 도장을 하나 찍는 것을 말합니다. 이 단순한 도장 하나가 경매에 넘어갈 때 엄청난 차이를 가져 옵니다.   

 

6. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 적용금리 이 경우 적용되는 금리는 연10%  또는 기준금리에 연2%를 더한 비율을 초과할 수 없습니다.

아직도 월 2%를 적용하는 경우가 있는데, 이는 주택임대차보호법에 어긋납니다. 

 

7. 임대차기간이 끝나 보증금 안 받고 이사가는 경우 임차권등기명령 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려주지 않는 때 계속 사는 경우가 대부분이지만, 사정상 이사를 해야할 경우 주의할 것이 있습니다.

즉, 완전히 이사를 하거나 주민등록을 옮기게 되면 권리보호를 못 받게 됩니다. 따라서 이 경우는 세든 주택을 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하면 되겠습니다. 그 양식은 대법원홈페이지/전자민원센터에 들어가시거나 가까운 법원 민원실에 가시면 되겠습니다. 신청을 해서 부동산등기부에 임차권등기명령이 실리고 난 다음 이사를 하면 되겠습니다.   

 

8. 기원

아무래도 남의 집에 세들어 살면 신경을 쓸 것이 많다는 것을 경험으로 잘 알고 있습니다. 이 글을 읽으시는 분들도 아무 걱정 없이 임대주택에 살거나 자기 집을 마련하는 '그날'이 어서 오길 기원하겠습니다. '그날이 오면' 여기 적힌 글들은 쓰레기통에 버리십시오.              

                            2020. 10. 13. 서울에서 자작나무(일부 수정)