공사도급계약을 체결할 때 주의할 점

법원에 공사도급계약과 관련한 사건이 참 많습니다. 우선 공사대금을 달라는 사건, 공사가 잘못되었다며 수리에 필요한 돈을 달라는 사건, 정해진 기한을 어겼으니 지체상금을 달라는 사건 등등...그러나 사실을 인정하는 게 참 어렵습니다. 우선 증거가 너무 부실하고 판사가 공사에 대하여 모르는 것이 많기 때문에 재판하는 데 시간과 품이 많이 듭니다. 여기서는 공사도급계약과 관련하여 주의할 점 몇 가지를 정리해 보겠습니다.

 

1. 계약서 작성 필수

공사는 종류도 여러 가지고, 금액도 다양합니다. 어쨌거나 공사를 하기로 계약을 하였다면 반드시 계약서 작성을 해야 합니다.

계약서에는 우선 공사의 내용, 공사기간, 공사금액이 들어 가야 합니다. 여기서 공사의 내용은 구체적이면 구체적일 수록 좋습니다. 설계도면, 시방서를 이용하는 것이 가장 좋습니다.

그리고 계약서엔 공사에 흠이 있을 경우 손해배상을 받을 수 있도록 보증금을 받거나 이행보증보험 증권을 받는 조항을 넣는 것도 필요합니다. 공사를 제 기한 내에 못할 경우 손해배상하는 조항(지체상금 조항, 보통 1일 늦어질 때마다 공사금액의 1000분의 3 정도를 물어 준다는 식으로 정합니다)도 넣는 것이 좋습니다.

 

계약당사자도 명확히 해두는 것이 필요합니다. 건축주와 계약하는 사람(도급인)이 다를 경우 나중에 판결을 받아도 강제집행을 하는 것이 어려워질 수 있으므로 건축주를 보증인으로 세우는 것도 필요합니다.

재판을 하다보면 믿고서 서류를 작성하지 아니하였다고 하는데 매우 위험한 생각입니다. 서류를 작성하는 이유는 2가지입니다. 첫째는 후일 재판이 되었을 때 증거로 삼기 위함이고, 둘째는 재판 자체를 막을 수 있기 때문입니다. 서류를 작성해 놓으면 상대방이 억지 주장을 하며 재판을 하지 못하겠죠.

 

2. 추가공사를 할 때 공사금액을 명확히 해야 합니다.

공사를 하다보면 사정이 변경되는 경우가 많고 그 때 추가공사를 하게 되는데,

이 때도 그 대가를 명확히 해두는 것이 좋습니다. 기존의 공사대금으로 추가공사를 하는 것인지, 추가 공사대금을 더 주기로 하는 것인지, 추가 공사금액은 얼마인지, 이런 점을 서류로 남겨야 합니다.

어떤 경우에는 기존 공사에서 일부를 빼는 경우도 있는데, 이 때도 마찬가지로 공사대금을 줄이는 것인지, 기존 공사대금을 그대로 하는 것인지 명확히 할 필요가 있습니다.

 

3. 공사대금을 줄 때는 영수증을 받아둔다.

공사대금을 주면 상대방으로부터 영수증을 받아두어야 합니다. 공사가 끝나고  난 후 공사대금을 덜 주었지만 공사에 흠이 있고 이를 감안해 더이상 공사대금을 지급하지 아니하는 것으로 청산한 경우에는 상대방으로부터 완불 영수증을 받아두는 것이 좋습니다.

 

4. 하청업자가 있을 경우 공사대금 지급은 신중히 해야 합니다.

공사를 도급주었는데, 그 업자가 제3자에게 하청을 주었을 경우에는 공사대금 지급을 신중히 해야 합니다(물론 계약서에 제3자에게 하청을 줄 수 없다고 기재 해 놓은 경우는 이런 일이 줄어들 것입니다). 원청업자가 중도에 공사를 포기하거나 원청업자가 하청업자에게 공사대금을 주지 아니할 경우 하청업자가 건축주에게 실력행사를 하는 경우가 있기 때문입니다.

이럴 경우에 대비하여 하청업자가 입회한 가운데 원청업자에게 공사대금을 주거나, 하청업자에게 미리 귀뜀을 한 후 원청업자에게 공사대금을 주는 것이 좋을 것입니다. 만일 하청업자에게 직불약속을 하였다면, 그 금액만큼 빼고 원청업자에게 공사대금을 지급하면 되겠지요.

 

5. 공사대금채권은 소멸시효 3년입니다.

공사를 완성한 후(공사대금 지급시기가 있다면 그 기준) 3년이 지나면 건축업자의 공사대금채권은 소멸시효가 완성됩니다. 이 경우는 원칙적으로 공사대금을 지급하지 아니하여도 됩니다.

물론 공사를 완성한 후 공사대금을 지급한 게 있다면 그 때부터 3년이 지나야 소멸시효가 완성되고, 건축업자가 건축주의 재산에 가압류를 해 두었다면 소멸시효는 적용이 없습니다.

 

6. 공사에 흠이 있다면 증거를 확보해두고 빠른 시간내에 내용증명을 보내 두는 것이 좋습니다.

상대방이 한 공사에 흠이 있다면 사진을 촬영해두거나 캠코더로 촬영해두는 것이 좋습니다. 그리고 상대방에게 수리 또는 수리비에 상당하는 손해배상을 요구하는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 수리를 요청하는 데도 기한이 있으므로 그 기한을 넘기면 상대방으로부터 수리 또는 배상을 받지 못합니다.   그 기한은 계약 내용 및 법률에 따라 다양하여 일률적으로 말씀 드리기가 곤란하고, 흠을 보는 즉시 상대방에게 내용증명을 보내는 것이 안전합니다.

 

7. 기타

집을 한 채 지으면 가슴이 시커멓게 된다고 합니다. 무리도 아닐 것입니다. 저의 모자란 글이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

 

                 2008. 2. 13. 부산에서 문형배 올림