상가건물 임대차 보호법

상가건물을 빌릴 때 건물주와 비교할 때 상대적으로 약자이다 보니 세입자에게 불리한 조항을 넣게 됩니다. 이런 조항을 무효로 만들 수 있는 법률이 상가건물 임대차 보호법입니다. 

1. 적용 범위

모든 상가건물 임대차계약에 상가건물 임대차 보호법이 적용되는 것은 아닙니다. 임대차보증금 내지 전세금이 서울특별시의 경우 6억 원 천만 원 이하, 나머지 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(자세한 것은 수도권정비계획법 시행령 별표 1 참조 : 대법원 및 법제처 홈페이지)과 부산광역시의 경우 5억 이하, 나머지 광역시(군지역 제외) 및 세종, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 경우 3억 9천만 원 이하, 그 밖의 지역 2억 7천만 원 이하인 경우에 적용됩니다.

만일 보증금 외에 월세가 있을 경우 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액이 위에서 정한 금액이하가 되어야 합니다. 다만, 2018. 1. 26. 이전에 상가건물임대차 계약을 체결했을 경우는 종전 규정이 적용되는데, 자세한 것은 대법원 홈페이지/ 종합법률정보/법령/연혁법령란에서 상가건물임대차보호법시행령 참조하십시오.

 

2. 보호를 받으려면

상가건물 임대차보호법의 보호를 받으려면 상가 건물에 입주할 것, 사업자등록을 신청 해서 유지하는 것이 더 필요합니다(사업자등록 말소되면 원칙적으로 보호받지 못합니다). 사업자등록은 임대차계약서를 첨부하여 빌린 상가건물을 사업장소재지로 해야 하고, 빌린 점포가 상가건물의 일부일 경우, 자신이 빌린 층과 위치 및 면적을 도면으로 정확하게 구분을 해야 합니다. 상가건물 임차인과 사업자등록 명의자는 똑 같아야 합니다(다만, 상가건물을 전대하고 사실상 영업을 하지 아니할 경우에는 전차인 명의로 사업자등록을 해야합니다). 임대차계약서를 작성할 때는 소재지를 대충 적지 말고, 등기부 기재와 정확하게 일치되게 기재해야 합니다. 만일 사정이 있어 보증금을 받지 못하고 이사를 나가야 할 경우 임차권등기명령을 신청해 두어야 합니다.

 

3. 혜택

상가건물 임대차 보호법의 적용을 받으면, 차임 또는 보증금을 1년에 5% 초과해서 올릴 수 없습니다. 보증금 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 변경할 경우 보증금에 연 12% 또는 기준금리 4.5배를 곱한 금액을 초과하여 월세를 받을 수 없습니다. 계약기간을 5년간 보장받을 수 있습니다. 상가건물이 경매에 부쳐졌을 때 임대차계약서에 세무서장으로부터 확정일자를 받아두면 그 뒤에 설정되는 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수가 있습니다. 상가건물이 경매에 부쳐졌을 때 소액보증금의 경우 모든 담보권자보다 우선하여 일정 금액을 보호받을 수 있습니다.

 

4. 계약기간 보장

계약기간을 보장받으려면, 당초 계약한 기간이 만료되기 1달 전까지 계약갱신을 요구해야 합니다. 내용증명 우편으로 하는 것이 좋겠습니다. 그렇다고 무조건 다 갱신이 되는 것은 아니고, 3달 이상 월세가 밀린 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하는 경우 등에는 갱신이 안 됩니다.

 

5. 우선변제

상가건물 입주, 사업자등록 요건을 갖추고 임대차계약서에 세무서장으로부터 확정일자를 받아두면, 그 뒤에 근저당권과 같은 담보물권이 설정되더라도 상가건물이 경매에 부쳐졌을 때 뒤에 설정된 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 전세권을 설정한 것과 비슷한 효과가 생기는 것입니다.

소액임차인의 경우 입주 및 사업자등록 이전에 설정된 다른 담보물권자보다 우선하여 일정 금액 보호받을 수 있는데, 우선 서울의 경우 6,5000만 원 이하, 수도권 중 과밀억제권역 5,500만 원 이하, 기타 광역시(군 지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 경우 3,800만 원 이하, 그 밖의 지역 3,000만 원 이하 세입자만 해당이 됩니다. 

그렇다고 위 금액이 다 보호되는 것은 아닙니다. 서울의 경우 2,200만 원만, 수도권 중 과밀억제권역 1,900만 원, 기타 광역시(군 지역 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 경우 1,300만 원, 그 밖의 지역 1,000만 원입니다. 

단, 2018. 1. 26. 이전에 담보물권을 취득한 사람에 대하여는 위와 같은 규정을 적용할 수 없고, 그 이전 법령에 따른 보호요건을 총족해야 하는데, 자세한 내용은 위와 같은 종합법률정보/법령란 참조하십시오.

이 경우에도 경매개시결정 등기가 되기 전에 상가건물에 입주해 있어야 하고, 사업자등록도 되어 있어야 합니다. 경매절차에서 소액임차인이니 자신에게도 돈을 나눠달라는 내용의 배당요구신청도 해야 합니다(양식은 대법원 홈페이지 참조). 그러니 상가건물을 빌릴 때도 임대차계약서에 세무장으로부터 확정일자를 받아두는 것이 좋겠습니다.

 

6. 마치며

상가건물임대차보호법은 민주노동당이 발의하여 통과된 것으로 알고 있습니다. 그러나 아무리 좋은 법률이라도 이를 알고 활용하지 않는다면 아무런 소용이 없습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.

 

                2018. 9. 17. 부산에서 자작나무 올림(일부  수정)